Kaip susitarti dėl remonto, jei namas priklauso ne vienam savininkui

„Pajūrio naujienos“ tęsia rašinių ciklą, kuriame Lietuvos jaunųjų advokatų asociacijos (LJAA) nariai atsako į aktualiausius skaitytojų klausimus. Šįkart aptariama situacija, kuomet namas priklauso keliems savininkams, tačiau jiems nepavyksta susitarti dėl remonto darbų.

Santa Ulinskienė

Skaitytojo klausimas:

– Ką daryti, jei namas priklauso keliems savininkams, tačiau vienas savininkų nesutinka renovuoti namo stogo? Kokios galimybės? Ar įmanoma priversti kitą savininką prisidėti prie renovacijos?

Atsako LJAA valdybos narė, advokato padėjėja Santa Ulinskienė:

– Visų pirma, nuosavybės teisės įgyvendinimas į turimą turtą priklauso nuo to, ar turtas priklauso vienam ar keliems asmenims. Kai į tą patį daiktą – nekilnojamąjį turtą (namą) – nuosavybės teisę turi du ar daugiau asmenų, pagal LR Civilinį kodeksą (toliau – CK) – bendras daiktas valdomas, naudojamas ir juo disponuojama bendrosios nuosavybės teise (CK 4.72 str.).

Bendrosios nuosavybės teisė reiškia tai, kad savininko teisių įgyvendinimas yra apribojamas kito, to paties objekto bendraturčio.

Kiekvienas iš daikto bendraturčių turi teisę tinkamai įgyvendinti savo kaip savininko teises naudoti būtent tą daiktą pagal jo paskirtį. Įstatymas numato, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą daiktą (turtą), tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą, todėl remiantis tuo, visi savininkai proporcingai savo turimai daliai privalo prisidėti išlaikant pastatą ir jį remontuojant.

Visi bendraturčiai privalo veikti pagal teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimus, ieškoti visiems priimtiniausio sprendimo būdo, nesiekiant vien savo teisių įgyvendinimo kitų bendraturčių teisių sąskaita. Bendraturčių susitarimas leidžia užtikrinti stabilų ir ekonomišką daikto valdymą, naudojimąsi juo bei disponavimą.

Bendraturčiams nesusitarus, nepriklausomai nuo nesutarimo priežasčių, daikto valdymo, naudojimosi ir disponavimo juo tvarka gali būti nustatoma teismo pagal bet kurio iš bendraturčių ieškinį.

Tačiau, siekiant renovuoti namo stogą, kuris yra bendroji nuosavybė, visų pirma, svarbu įsivertinti tokios renovacijos būtinumą, kadangi negali būti varžomos kito bendraturčio teisės. Dėl namo stogo renovacijos būtinumo gali būti šios aplinkybės: nesandarus stogas, nuolatos bėgantis vanduo, grėsmė stogo ar jo konstrukcijų suirimui ir/ar sugriuvimui ir kt.

Vis dėl to, norint renovuoti namo stogą, būtinas visų bendraturčių raštiškas sutikimas. Bendraturtis turi teisę atsisakyti duoti sutikimą renovuoti namo stogą, tačiau toks jo atsisakymas turi būti pagrįstas. Praktikoje pagrįstas atsisakymas yra laikomas, kai kito bendraturčio pageidaujamas daikto pakeitimas pažeidžia jo, kaip savininko, teises (apsunkina jų įgyvendinimą ar net padaro negalimą) arba prieštarauja viešosios teisės reikalavimams. Pareiga įrodyti, kad atsisakymas duoti sutikimą atlikti bendro daikto pakeitimus pagrįstas, t. y., kad bus pažeistos kitų bendraturčių teisės, tenka atsisakančiam duoti sutikimą asmeniui.

Vis dėl to, kad būtų gauti visų bendraturčių sutikimai, organizuojant stogo renovaciją, kyla pareiga tinkamai supažindinti visus namo savininkus su būtinumu renovuoti namo stogą, pateikti visą būtinąją dokumentaciją pagal tuo metu galiojančius teisės aktus. Tokie veiksmai yra būtini, siekiant, kad bendraturčiams nepagrįstai atsisakius duoti sutikimą ir prisidėti prie būtinojo namo stogo renovacijos, kiti turėtų teisę ir pagrindą kreiptis į teismą, gauti leidimą atlikti namo stogo renovaciją be kitų bendraturčių sutikimo ir vėliau iš jų pareikalauti atlyginimo už šiuos darbus.

Svarbu paminėti ir tai, kad namo bendraturčiams kyla pareiga išlaikyti ir išsaugoti turtą, todėl nustatant, ar bendraturčiai turi pareigą atlyginti išlaidas, susijusias su bendro turto remontu, turi vadovautis CK 4.83 str. 4 d. nuostatomis, numatančiomis, kad daikto (objekto) bendraturtis neprivalo apmokėti išlaidų, dėl kurių jis nėra davęs sutikimo ir kurios nesusijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytais privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais arba dėl kurių nėra priimtas butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimo sprendimas. Taigi bendraturtis turi pareigą apmokėti išlaidas turtui išlaikyti ir išsaugoti, tačiau šiuo atveju įstatymas nenustato konkretaus šią bendraturčių pareigą apibrėžiančių veiksmų turinio.

Tokių sutikimų negavus, taip pat negavus teismo leidimo atlikti darbus nesant bendraturčių sutikimo, neturėsite teisės vykdyti atitinkamų darbų, o vėliau – reikalauti atlyginimo už tokius darbus iš kitų savininkų. Taigi apibendrinant bendraturtis neprivalo duoti sutikimo atlikti namo stogo renovaciją ir neprivalės atlyginti patirtų išlaidų, jeigu nėra būtinybės atlikti tokio remonto, jeigu nėra bendraturčių balsų daugumos ir jeigu išlaidos nebus susijusios su privalomaisiais statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimais.

PASTABA. Atsakymai yra bendro pobūdžio, parengti pagal pateiktą klausimą ir neprilygsta individualiai teisininko konsultacijai.

Lietuvos jaunųjų advokatų asociacija (LJAA) vienija šalies advokatus bei advokatų padėjėjus iki 45 metų, teisės mokslų studentus bei teisininkus (daugiau apie organizaciją ir narystę joje – www.ljaa.org).

LJAA nariai specializuojasi įvairiose teisės srityse, todėl jie gali profesionaliai atsakyti į skirtingos tematikos skaitytojų klausimus, pavyzdžiui, šeimos teisė, darbo teisė, verslo teisė, statybų teisė, administracinė teisė ir t.t.

Savo klausimus skaitytojai gali siųsti el. p.: pn.klausimas.teisininkui@gmail.com.

Prašome aiškiai išdėstyti situaciją ir nurodyti savo kontaktus (jie nebus viešinami), kad, kilus neaiškumams, būtų galima su jumis susisiekti ir pasitikslinti klausimą.

• Rašyti komentarą (1)